Общие инвестиции
$110М
Включая 10% буфер на инфляцию
Общая выручка
$239.7М
Жилые + Коммерческие + Парковка
Чистая прибыль проекта
$101.9М
42.5% маржа прибыли
Количество квартир
1,300
Студии + 1-комнатные + 2-комнатные
Ключевые инвестиционные преимущества
Годовая рентабельность
10.6%
Период окупаемости
9.5 лет
Средняя дневная ставка
$130
Инвестиционная возможность: WorldHotels™ Elite Кобулети представляет премиальные инвестиции в апарт-отель с гарантированной 10-летней управленческой доходностью. Проект предлагает стабильную 10.6% годовую доходность с сильными операционными основами на растущем туристическом рынке Грузии.
График проекта: 5-летняя фаза развития (2025-2029) с последующим операционным запуском в 2030 году. Предварительные продажи начинаются немедленно с доступными 60-месячными беспроцентными планами рассрочки.
Спецификации проекта
| Параметр | Значение | Детали |
| Местоположение | Кобулети, Грузия | Первая линия Черного моря, премиальное курортное направление |
| Общая площадь | 115,000 м² | Две 44-этажные башни + торговый подиум |
| Жилая площадь | 60,000 м² | 1,300 полностью меблированных апарт-отель квартир |
| Коммерческая площадь | 20,000 м² | Рестораны, СПА, фитнес, торговые помещения |
| Высота здания | 162 метра 50 этажей | 48 этажей над землей + 2 подземных |
| Земельный участок | 11,235 м² | Прибрежная собственность с приватным доступом |
| Бренд | WorldHotels Elite | Международное управление люксовым брендом |
Распределение типов квартир
| Тип квартиры | Количество | Средний размер (м²) | Процент | Цена за м² |
| Студии | 1,000 | 35 м² | 76.9% | $3,000 |
| 1+1 Квартиры | 250 | 55 м² | 19.2% | $3,200 |
| 2+1 Квартиры | 50 | 80 м² | 3.9% | $3,500 |
| Всего квартир | 1,300 | 46.2 м² сред. | 100% | $3,000 сред. |
Стратегическое местоположение: Кобулети - самое быстрорастущее курортное направление Грузии с государственными инвестициями в инфраструктуру и увеличивающимся международным туризмом. Побережье Черного моря предлагает круглогодичную привлекательность для деловых и развлекательных туристов.
График разработки и инвестиционное планирование
2025
Земляные работы и фундамент
$11.0М Инвестиций
2026
Фундамент и подземная парковка
$21.0М Инвестиций
2027
Конструктивный каркас
$31.0М Инвестиций
2028
Корпус и завершение фасада
$21.0М Инвестиций
2029
Отделка интерьера и мебель
$21.0М Инвестиций
2030
Торжественное открытие и операции
Генерация доходов
Детальная разбивка расходов
| Категория расходов | Сумма (USD) | % от общей суммы | Стоимость за м² |
| Приобретение земли | $2,000,000 | 1.8% | $17 |
| Архитектура и разрешения | $1,000,000 | 0.9% | $9 |
| Строительные разрешения и сборы | $1,400,000 | 1.3% | $12 |
| Основное строительство (корпус) | $70,000,000 | 63.6% | $609 |
| Отделка интерьера и мебель | $30,000,000 | 27.3% | $261 |
| Маркетинг и продажи (5 лет) | $5,000,000 | 4.5% | $43 |
| Буфер на инфляцию (10%) | $10,000,000 | 9.1% | $87 |
| Общая стоимость разработки | $110,000,000 | 100.0% | $957/м² |
Управление рисками: 10% буфер на инфляцию учитывает потенциальный рост расходов. Рекомендуются договоры с фиксированными ценами с основными подрядчиками для снижения рисков строительных расходов.
Продажи жилья
$197.7М
1,300 квартир с 5% годовым ростом цен
Коммерческие продажи
$35.0М
7,000 м² @ $5,000/м²
Доходы от парковки
$7.0М
350 мест по $20,000 каждое
Общий доход
$239.7М
Валовая выручка до налогов
График продаж и ценовая стратегия
← Прокрутите горизонтально для просмотра всех данных →
| Период | Квартиры | Цена/м² | Выручка | % Продано |
| 2025-26 | 500 | $3,000 | $69.2М | 38.5% |
| 2027-28 | 500 | $3,307 | $76.4М | 77.0% |
| 2029 | 300 | $3,781 | $52.1М | 100% |
| Итого | 1,300 | $3,295 | $197.7М | 100% |
Расходы на продажи и маркетинг
| Категория расходов | Сумма | % от выручки | Описание |
| Комиссии агентов по недвижимости | $7,908,000 | 3.3% | 5% комиссия с 80% продаж |
| Зарплаты отдела продаж | $1,320,000 | 0.6% | 14 специалистов по продажам за 5 лет |
| Офис и операции | $400,000 | 0.2% | Аренда офиса, автомобили, коммунальные услуги |
| Общие расходы на продажи | $9,628,000 | 4.0% | 5-летний период продаж |
Стратегия продаж: 60-месячные беспроцентные планы рассрочки делают квартиры доступными для международных инвесторов. Сильная агентская сеть обеспечивает глобальный охват рынка на ключевых целевых рынках.
Модель гостиничных операций
Общее количество номеров
1,300
Студии: 1,000 | 1-комн.: 250 | 2-комн.: 50
Средняя загрузка
75%
100% высокий сезон / 50% низкий сезон
Средняя дневная ставка
$130
Ставка за студию
Годовая выручка
$37.8М
Валовая гостиничная выручка
Анализ сезонной производительности
← Прокрутите горизонтально для просмотра всех данных →
| Сезон | Период | Дни | Загрузка % | ADR | Выручка |
| Высокий | Май-Сент | 153 | 100% | $130 | $25.87М |
| Низкий | Окт-Апр | 212 | 50% | $130 | $11.93М |
| Годовой | | 365 | 75% | $130 | $37.80М |
Разбивка операционных расходов
| Категория расходов | Годовая стоимость | % от выручки | На номер/год |
| Расходы на персонал | $1,400,000 | 3.7% | $1,077 |
| Коммунальные услуги | $1,890,000 | 5.0% | $1,454 |
| Обслуживание и ремонт | $743,000 | 2.0% | $571 |
| Маркетинг и реклама | $456,000 | 1.2% | $351 |
| Страхование | $378,000 | 1.0% | $291 |
| Операционные налоги | $756,000 | 2.0% | $582 |
| Сборы бренда WorldHotels™ | $156,000 | 0.4% | $120 |
| Прочие операционные расходы | $367,000 | 1.0% | $282 |
| Общие операционные расходы | $6,247,000 | 16.5% | $4,805 |
| Чистый операционный доход | $31,553,000 | 83.5% | $24,272 |
Модель распределения доходов
| Заинтересованная сторона | Доля | Годовой доход | На квартиру/год |
| Владельцы квартир | 60% | $18,932,000 | $14,563 |
| Управляющая компания | 40% | $12,621,000 | $9,709 |
| Общее распределение | | $31,553,000 | $24,272 |
Управленческое соглашение: Все владельцы квартир должны подписать 10-летний управленческий контракт с GEUZ International под брендом WorldHotels™ Elite. Доходы распределяются ежемесячно после покрытия всех операционных расходов.
Анализ инвестиций в квартиры
Средняя цена квартиры
$138,000
На основе 60,000м² ÷ 1,300 квартир × $3,000/м²
Годовой арендный доход
$14,563
60% доля от чистого операционного дохода
Годовая доходность
10.6%
$14,563 ÷ $138,000
Период окупаемости
9.5 лет
Исключая рост капитала
10-летний инвестиционный прогноз
| Год | Годовой доход | Накопленный доход | ROI % | Окупаемость % |
| 2030 | $14,563 | $14,563 | 10.6% | 10.6% |
| 2031 | $14,563 | $29,126 | 10.6% | 21.1% |
| 2032 | $14,563 | $43,689 | 10.6% | 31.7% |
| 2033 | $14,563 | $58,252 | 10.6% | 42.2% |
| 2034 | $14,563 | $72,815 | 10.6% | 52.8% |
| 2035 | $14,563 | $87,378 | 10.6% | 63.3% |
| 2036 | $14,563 | $101,941 | 10.6% | 73.9% |
| 2037 | $14,563 | $116,504 | 10.6% | 84.4% |
| 2038 | $14,563 | $131,067 | 10.6% | 95.0% |
| 2039 | $14,563 | $145,630 | 10.6% | 105.5% |
| 2040 | $14,563 | $160,193 | 10.6% | 116.1% |
Сравнение инвестиций
| Тип инвестиций | Годовая доходность | Уровень риска | Ликвидность | Требуется управление |
| WorldHotels™ Elite Кобулети | 10.6% | Средний | Средняя | Нет (Управляется) |
| Банковские депозиты Грузии | 8.0% | Низкий | Высокая | Нет |
| Жилая аренда в Тбилиси | 6.5% | Средний | Средняя | Высокое |
| Фондовый рынок США (S&P 500) | 7.5% | Высокий | Высокая | Среднее |
| Европейские фонды недвижимости | 5.5% | Средний | Средняя | Нет |
Конкурентное преимущество: Годовая доходность в 10.6% значительно превосходит традиционные инвестиционные варианты, сохраняя при этом профессиональное управление и узнаваемость бренда через WorldHotels™ Elite.
Финансовая сводка проекта
| Финансовый компонент | Сумма (USD) | Процент | Примечания |
| ПОТОКИ ДОХОДОВ |
| Продажи жилых квартир | $197,700,000 | 82.5% | 1,300 квартир с 5% годовым ростом цен |
| Продажи коммерческих помещений | $35,000,000 | 14.6% | 7,000 м² по $5,000/м² |
| Продажи парковочных мест | $7,000,000 | 2.9% | 350 мест по $20,000 каждое |
| Общая валовая выручка | $239,700,000 | 100.0% | Все продажи вместе |
| РАСХОДЫ ПРОЕКТА |
| Строительство и разработка | $110,000,000 | 79.8% | Включая 10% буфер на инфляцию |
| Комиссии с продаж | $7,908,000 | 5.7% | 5% с 80% продаж через агентов |
| Операции по продажам | $1,720,000 | 1.2% | Отдел продаж, офис, маркетинг |
| НДС (15.25%) | $18,204,000 | 13.2% | Грузинский НДС с валовой выручки |
| Общие расходы проекта | $137,832,000 | 100.0% | Все расходы на разработку |
| ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ ПРОЕКТА | $101,868,000 | 42.5% | Маржа прибыли застройщика |
Ключевые показатели эффективности
Общий инвестиционный мультипликатор
2.18x
Загрузка в точке безубыточности
22.3%
Покрытие обслуживания долга
3.48x
Ставка капитализации (1-й год)
21.3%
Оценка и снижение рисков
| Фактор риска | Воздействие | Вероятность | Стратегия снижения |
| Превышение строительных расходов | Высокое | Среднее | 10% буфер + договоры с фиксированными ценами |
| Снижение туристического спроса | Высокое | Низкое | Диверсифицированные целевые рынки + сила бренда |
| Валютный риск | Среднее | Среднее | Ценообразование в USD + стратегии хеджирования |
| Регуляторные изменения | Среднее | Низкое | Государственная поддержка туристического сектора |
| Конкуренция | Среднее | Среднее | Премиальное позиционирование + преимущество первопроходца |
Инвестиционное заключение: WorldHotels™ Elite Кобулети представляет исключительную инвестиционную возможность с сильными основами: 42.5% маржа прибыли застройщика, 10.6% доходность для инвесторов и комплексные стратегии снижения рисков. Проект выигрывает от растущего туристического сектора Грузии и стратегического прибрежного расположения.
Налоговая оптимизация: При начале строительства компания подаст в Министерство Экономики и Финансов запрос на присвоение статуса "Туристического Объекта", дающего право освобождения от НДС. Это даст дополнительную экономию в расходах до 15.25%, что может увеличить общую рентабельность проекта и доходность для инвесторов.